گزارش روز ( گزارشگر: سلماز عرب عامری)

کاهش قدرت خرید مردم و ادامه رکود مسکن

واسطه‌های ملکی از تشدید رکود معاملات مسکن درپی کاهش انتظارات تورمی و افت توان طرف تقاضا در خبر می‌دهند.

رکود معاملات که از چند ماه قبل آغاز شده تشدید شده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند که محدودیت‌های اینترنت هم به کاهش معاملات ملک منجر شده است.

اولین نشانه‌های رکود بازار مسکن در نیمه تابستان به شکل افت بازار اجاره بروز پیدا کرده و همچنان ادامه دارد.

برخی فعالان بازار و مشاوران املاک از رکود ادامه دار در خرید و فروش مسکن سخن می گویند.به گفته آنها، همزمان با شروع پاییز به طور کلی یک رکود نسبی در بازار حاکم می شود اما به نظر می رسد رکود فعلی بیش از پاییز سال های قبل باشد و ادامه رکود تابستان است و اتفاقات اخیر در کشور بر این موضوع دامن زده است.

بعد از اتفاقات اخیر، به نظر می رسد همچنان برخی با این تصور که احتمالا این ماجرا تا حدی می تواند به کاهش قیمت ها منجر شود، دست به خرید و فروش نمی زنند.به گفته یکی دیگر از مشاوران املاک، مراجعه برای خرید و فروش تقریبا مثل پاییزهای سال های گذشته است اما انعقاد قراردادها کاهش داشته است.

به گفته وی نیز یکی از دلایل متقاضیان برای تعویق زمان انعقاد قرارداد خرید ملک، اتفاقات و اعتراضات اخیر باشد که تاثیر روانی خود را در بازار نیز گذاشته است.

با توجه به رکود حاکم در بازار مسکن گزارش اقتصادی این هفته را به این موضوع اختصاص داده و در ادامه نظرات چند تن از کارشناسان و شهروندان را منتشر کردیم که از منظرتان می گذرد؛

رضا یکی از مشاورین املاک گفت: یک واحد ۷۰ متری به بیش از یک میلیارد تومان رسیده، اقشار متوسط و ضعیف دیگر توان خرید مسکن را ندارند؛ از طرفی افراد بسیاری هستند که بیش از یکسالی می‌شود که خانه خود را برای فروش گذاشته‌اند و با وجود رکود بازار قیمت ملک خود را گران‌تر اعلام می‌کنند

وی افزود: بازار مسکن حکایت از رکود این بازار و افزایش قیمت‌ها با وجود کاهش تقاضا دارد.

وی ادامه داد: کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و حذف کامل تقاضای مصرفی از بازار، عوامل اصلی کاهش انتظارات تورمی در بازار مسکن هستند. طرف عرضه با توجه به پشت سر گذاشتن چهار ماه پر التهاب در بازار مسکن، مقداری در فروش خانه تردید می‌کنند، اما برخی گزارش‌ها حاکی از آن است که انعطاف فروشنده‌ها نسبت به ماه‌های گذشته بیشتر شده است. برخی واسطه‌های ملکی معتقدند فاز دوم شرایط فعلی می‌تواند منفی شدن روند نرخ‌های پیشنهادی باشد.

یک کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط موجود گفت: برای ثبات نسبی بازار مسکن می‌توان دو دلیل عمده عنوان کرد؛ اولا مسکن در استطاعت همه اقشار نیست. در نتیجه برخی گروه‌ها از این بازار خارج می‌شوند. در چنین شرایطی قیمت اسمی مسکن افزایش می‌یابد، ولی همپای تورم رشد نمی‌کند که به معنای کاهش تدریجی قیمت واقعی مسکن است.

همتی تاکید کرد: نوع رفتاری که بازار مسکن دارد بدین صورت است که بعد از یک دوره جهش دچار چسبندگی قیمت می‌شود. طی سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰ قیمت مسکن به اندازه کافی افزایش یافته که این مانع از رشد بیشترش می‌شود، اما کاهش اسمی هم پیدا نمی‌کند.

وی خاطرنشان کرد: از آذرماه سال ۱۳۹۶ که شروع فرآیند رشد بازار مسکن بود تا امروز متوسط قیمت خانه در شهر سمنان تقریبا ۱۰ برابر شده و بازار ارز، مقداری کمتر از این عدد رشد داشته است. در واقع به اندازه‌ای که پول کاهش ارزش داشته قیمت آپارتمان نیز افزایش یافته و نرخ دلاری مسکن به اندازه قیمت دلاری آذر ۱۳۹۶ است.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره کاهش شدید ساخت و ساز در شهر گفت: بخش مسکن در ایران یکی از خصوصی‌ترین بخش‌های اقتصاد است. در حالی که در کشور‌های پیشرفته این حوزه، یکی از دولتی‌ترین بخش‌ها محسوب می‌شود. تعیین‌کننده بودن بخش خصوصی در بازار مسکن ایران منجر به این می‌شود که با هر دوره رکود شاهد کاهش ساخت و ساز باشیم و تبعات آن در سال‌های بعد خود را نشان می‌دهد.

وی تاکید کرد: تبعات کاهش ساخت و ساز طبیعتا در آینده خود را نشان می‌دهد. ممکن است تا دو سال آینده مجددا تحولی در فضای تقاضای بازار مسکن ایجاد شود و تعداد واحد‌هایی که امروز پروانه می‌گیرند جوابگوی نیاز بازار نباشند.

یک کارشناس دیگر مسکن هم گفت: تجربه چهار سال گذشته‌ی بازار مسکن نشان داده ثباتی که در مقاطعی ایجاد می‌شود موقت است؛ مگر این‌که رشد نقدینگی متوقف شود و ساخت و ساز افزایش پیدا کند.

شریعتمداری گفت: بازار مسکن به خاطر تاثیرپذیری از عوامل غیراقتصادی در چند ماه اخیر به ثبات رسیده اما به نظرم این ثبات موقت خواهد بود. چرا که عامل اصلی تورم در تمامی بازارها از جمله مسکن، رشد نقدینگی است.

وی افزود: بین سال‌های ۱۳۹۷ تا پایان ۱۳۹۹ سه سال شاهد رشد شدید قیمت مسکن بودیم. در سال ۱۴۰۱ این روند تا حدی تغییر کرد و قیمت‌ها دیگر رشدهای عجیب و غریب پیدا نکردند. علت این نبود که ساختارهای اقتصادی کشور درست شده بلکه این تصور در جامعه به وجود آمد که اثر ریسک‌های غیراقتصادی کاهش پیدا کرده است.

وی با بیان این‌که بعضا اقتصاد کشور از برنامه‌های غیرکارشناسانه آسیب می‌بیند گفت: خرید خانه برای قشر پایین و حتی متوسط از حالت آرزو تبدیل به رویا شده است. آن‌چه عملا باعث رونق بازار مسکن شده خریدهای سرمایه‌ای است؛ آن هم نه برای افزایش بازده سرمایه، بلکه برای حفظ ارزش دارایی.

وی تاکید کرد: «کاری که دولت باید انجام بدهد این است که ابتدا رشد نقدینگی را کنترل کند. اقدامات بعدی باید افزایش تولید و اشتغال باشد. از طرف دیگر بخش ساخت و ساز تقویت شود. در حال حاضر تولید مسکن به یک سوم وضعیت نرمال رسیده است. فشار تقاضا فقط با رشد ساخت و ساز از دوش بخش مسکن برداشته می‌شود.

وی افزود: یکی از مهم‌ترین راهکارها برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن را ایجاد تناسب بین عرضه و تقاضا دانست و گفت: وقتی مسکن به اندازه‌ی کافی وجود ندارد قیمت آن از توان متقاضیان مصرفی خارج می‌شود. بنابراین فشار به بازار اجاره افزایش می‌یابد. دولت در این شرایط مصوبه سقف مجاز افزایش اجاره بها به میزان ۲۵ درصد را تصویب کرد که عملا کارآیی چندانی نداشته و معدود مالکانی این دستورالعمل را اجرا کردند.

وی در پایان یادآور شد: دولت به این واقعیت رسیده که اقشار پایین و متوسط نمی‌توانند از طریق بازار، نیاز خود را به مسکن تامین کنند. بنابراین طرح نهضت ملی مسکن را در دستور کار قرار داده است. به نظر می‌رسد در یک سال گذشته این برنامه آن‌طورکه جامعه توقع داشت جلو نرفته است. علت این است که دولت‌ها معمولا کارفرمای خوبی نیستند و باید پروژه‌ها را به بخش خصوصی بدهند.

کارشناس دیگری هم گفت: تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار مسکن به تناسب نرسد مشکلات این بخش در بلندمدت حل نخواهد شد. ممکن است در مقاطعی به دلیل اثرگذاری متغیرهای کوتاه مدت شاهد افت بازار باشیم اما راه حل اصلی، تولید مسکن است.

رنجبر افزود: ساماندهی بازار مسکن تاثیر زیادی بر آرامش اجتماعی و سیاسی جامعه دارد. اما نباید از آن بهره‌برداری سیاسی شود. زمانی که موضوع ساخت یک میلیون واحد مسکونی مطرح می‌شود ممکن است بخش خصوصی خود را از ساخت و ساز کنار بکشد. این مساله فشار تقاضا در بازار مسکن را افزایش می‌دهد و اثرات اقتصادی و اجتماعی ایجاد می‌کند.

این کارشناس، رکود فعلی را گذرا دانست و گفت: نامعادله‌ی بخش مسکن از قبل انقلاب وجود  داشته و هیچگاه در ۵۰ سال گذشته حل نشده است. دولت‌ها زحماتی کشیده‌اند اما آن‌طور که باید و شاید از بخش خصوصی حمایت نشده است. نقش دولت، پیمانکاری نیست. دولت باید تسهیل‌گری کند و تولید مسکن را به بخش خصوصی بسپارد. در دهه‌های گذشته حدود ۹۷ درصد ساخت و ساز توسط مردم انجام شده و دولت‌ها بیش از ۳ درصد نقش نداشتند. متولی‌گری دولت در این بخش اثرات منفی بر بازار ایجاد می‌کند.

وی خاطرنشان کرد: همواره در دهه‌های گذشته این‌طور بوده که بازار مسکن در ماه‌های ابتدایی سال رشد می‌کند، در نیمه دوم به ثبات نسبی می‌رسد و مجددا در بهمن و اسفند رونق می‌گیرد. اما هرگز نرخ رشد آن متوقف نشده و بازارهای رقیب را درنوردیده است. البته دولت سیزدهم اعلام کرده که می‌خواهد در پروژه نهضت ملی مسکن برای بخش خصوصی تسهیل‌گری کند که امیدواریم تحقق این هدف منجر به ایجاد آرامش در بازار مسکن شود.

یک کارشناس مسائل اقتصادی هم گفت: بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و در صورت ادامه‌ی وضعیت فعلی رکود مسکن تداوم خواهد داشت.

فرهادی اظهار کرد: وضعیت بازار مسکن در شش ماهه دوم سال ۱۴۰۱ به متغیرهایی بستگی دارد. باید ببینیم درآمدهای ارزی افزایش پیدا می‌کند یا نه. در صورت افزایش از ناحیه نفت خواهد بود یا دیگر بخش‌ها. درست است که عنوان می‌شود بخش مسکن ارتباط مستقیم با تحریم‌ها ندارد اما غیرمستقیم تاثیر می‌گیرد.

وی افزود: اگر درآمدهای ارزی منجر به ثبات قیمت ارز شود بازار مسکن می‌تواند رونق غیرتورمی را داشته باشد و زیر نرخ تورم افزایش قیمت پیدا کند. اگر بدون درآمدهای ارزی، ثبات نرخ ارز را داشته باشیم رکود مسکن همراه با ثبات قیمتی را خواهیم داشت. احتمال سوم یعنی افزایش قیمت ارز با احتمال رشد قیمت مسکن همراه می‌شود.

وی تصریح کرد: بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و در صورت ادامه‌ی وضعیت فعلی رکود مسکن تداوم خواهد داشت. ممکن است در مقاطعی رکود تورمی باشد. بعضی وقت‌ها هم با توجه به آرامشی که در بازار وجود دارد رکود همراه با ثبات قیمتی رخ می‌دهد.

وی با اشاره به تحولات فصلی این بازار گفت: در فصل تابستان به دلیل افزایش جابه‌جایی، تقاضای مصرفی فعال‌تر و بازار اجاره و خرید و فروش خانه رونق دارد. در نیمه دوم سال جابه‌جایی فروکش می‌کند و حجم معاملات کاهش می‌یابد. اما در بحث قیمت‌ها در حال حاضر بازار منتظر نتایج اثرات غیراقتصادی است و مبتنی بر آن سرمایه‌گذاری یا عدم سرمایه‌گذاری شکل می‌گیرد.

وی تاکید کرد: با توجه به شرایط فعلی توان اقتصادی برای پوشش قیمت‌های بالاتر مسکن وجود ندارد و امکان این‌که بتوان انتظار داشت قیمت خانه بیشتر از این افزایش پیدا کند بعید است.

وی ساخت خانه برای برخی  گروه‌های حمایتی در قالب نهضت ملی مسکن را تایید کرد و در عین حال گفت: این قبیل طرح‌ها ارتباط چندانی با تحولات بازار مسکن ندارد. اگر دولت در حوزه املاک برای مسکن برخی دهک‌های پایین برنامه‌ریزی کند خوب است اما سطح مداخله دولت نباید از ۲۰۰ هزار واحد فراتر برود.

یک مشاور املاک هم گفت: رکود مسکن ابعاد مختلفی دارد که به اثرگذاری و اثرپذیری این بازار در اقتصاد کشور مربوط می‌شود. در دهه‌های گذشته بخش عمده‌ای از اقتصاد ایران بر روی بازار مسکن و ساخت‌وساز می‌چرخید که علاوه بر بخش خصوصی، بانک‌ها، نهادها و ارگان‌ها سرمایه‌های خود را به بخش املاک آورده بودند.

سرحدی افزود: شرایط تورمی باعث شد تا قیمت مسکن بالا برود و از قدرت خرید قشر متوسط و پایین جامعه خارج شود. در نتیجه مسکن به یک کالای لوکس تبدیل شد که فقط برخی افراد قادر به تهیه آن هستند. بخشی از خریداران مصرفی واحدهای خود را تبدیل به احسن می‌کنند و در بازار مسکن حضور دارند، اما خانه اولی‌ها سهمی از این بازار ندارند.

وی تاکید کرد: به‌دلیل رکود فعالیت‌های عمرانی و ساختمانی درصدی از مهندسان، راننده تاکسی‌های اینترنتی شده‌اند. تورم روی قیمت زمین، آهن، سیمان، شیرآلات، ‌دستمزد کارگر، مهندس و غیره تاثیر می‌گذارد. در نتیجه قیمت تمام شده بالا رفته است. از آن طرف مشتری برای خرید آپارتمان نیست، لذا ساخت‌وساز به‌شدت کاهش یافته و بعضی پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره رها شده است.

یک کارشناس مسکن دیگر هم از رکود معاملاتی در بازار مسکن خبر داد و گفت: در حال حاضر قیمت ها در بازار مسکن به نقطه اوج خود رسیده و این امر به صورت سنتی منجر به کاهش معاملات خواهد شد.

رحمانی افزود: در صورتی که برنامه های دولت در بخش مسکن شتاب بیشتری بگیرد، احتمالا شاهد ثبات قیمت در بازار مسکن خواهیم بود اما اینها به منزله ثبات شرایط فعلی بازار مسکن نیست چرا که عوامل بیرونی از جمله نوسانات اقتصادی نیز بر بازار مسکن تاثیر گذار است.

این کارشناس مسکن، در بخش دیگر سخنان خود با بیان اینکه طرح فروش متری مسکن در بورس تاثیر چندانی بر بهبود شرایط بازار مسکن ندارد، مدعی شد که فروش متری مسکن طرحی است که به علت رکود در بازار بورس و پیشگیری از خروج سرمایه های بلوکه شده در این بازار صورت گرفته  که در راستای حفظ سرمایه افراد طرح خوبی است اما این طرح کمکی به ساماندهی بازار مسکن و یا خانه دار شدن افراد نخواهد کرد.

وی افزود: حجم پروژه هایی که برای عرضه متری مسکن در بورس تعیین شده، قابل مقایسه با حجم معاملات بازار مسکن نیست، بنابراین نمی تواند بر شرایط بازار مسکن تاثیر گذار باشد برای مثال ارزش پروژه صندوق بازنشستگی نهایتا صد میلیارد تومان است که این رقم در مقابل ارزش معاملات بازار مسکن ناچیز است .

وی، ادامه داد: در شش ماهه نخست سالجاری رشد سرمایه گذاری در حوزه مسکن از سمت بخش خصوصی منفی بوده، بنابراین خروج از شرایط رکود بازار مسکن و خانه دار کردن افراد مستلزم ورود دولت به این امر و واگذاری زمین از سوی دولت به مردم  است.

این کارشناس مسکن، گفت: در حال حاضر ساخت مسکن در طرح نهضت  ملی مسکن  موانع بسیاری از جمله عدم پرداخت تسهیلات از سوی بانک ها دارد، در حالیکه زمین های در مالکیت دولت، تنها یک سری چالش های حقوقی دارد که قابل رفع است، بنابراین اولویت واگذاری زمین بر ساخت مسکن می تواند تاثیر بهتری بر حوزه مسکن و خانه دار کردن افراد داشته باشد.

payamgooyesemnan